Sommaire
- Le métier de marchand de biens consiste à acheter et revendre des biens immobiliers pour réaliser une plus-value.
- La rentabilité élevée et l'autonomie sont des atouts importants de cette profession.
- Le capital nécessaire pour démarrer une activité de marchand de biens varie entre 40 000 € et 200 000 €.
- Un business plan solide est essentiel pour structurer l'activité et attirer des financements.
- Le choix du statut juridique (SAS, SASU, EURL) est une étape clé pour démarrer votre entreprise.
- Des aides financières et des organismes d'accompagnement sont disponibles pour soutenir votre projet.
Bon à savoir : selon l'INSEE, la rentabilité moyenne d'un marchand de biens français dépasse les 3 000 € brut mensuel.
Exercer votre activité de marchand de biens sous le statut d'indépendant vous permet de bénéficier d'une grande autonomie et de liberté dans le choix des biens, des investissements et des stratégies de vente. Vous devez de ce fait avoir la fibre commerciale.
L'impact de l'écologie et l'importance de la rénovation énergétique contribuent à une demande croissante des biens rénovés. En choisissant de devenir marchand de biens, vous ciblez ainsi un marché porteur.
Un marchand de biens indépendant peut choisir le type de biens qu'il souhaite acheter et revendre : ce peut être des appartements, des maisons, des immeubles, des fonds de commerce ou des terrains…
Quel budget pour devenir marchand de biens ?
Le budget pour se lancer en tant que marchand de biens requiert un capital important. Selon l'ampleur du projet, l'investissement de départ varie entre 40 000 € et 200 000 €. Cela dépend de votre apport personnel, du montant de l'acquisition du bien, des travaux à prévoir, des frais administratifs et juridiques ou encore des frais de publicité et de marketing.
| Poste de dépenses | Détails | Coût estimé (€) |
|---|---|---|
| Fonds propres nécessaires | Apport personnel pour obtenir un prêt | 20 % à 40 % du budget total |
| Frais d’acquisition | Prix du bien immobilier | 30 000 € à 250 000 € |
| Frais de notaire (7-8 % du prix du bien) | 2 000 € à 20 000 € | |
| Commissions d’agence (3-5 % du prix du bien) | 1 000 € à 12 500 € | |
| Travaux et rénovations | Rénovation légère (100 à 300 €/m²) | 10 000 € à 50 000 € |
| Rénovation complète (300 à 500 €/m²) | 30 000 € à 100 000 € | |
| Architecte ou maître d'œuvre | 2 000 € à 10 000 € | |
| Frais administratifs et juridiques | Immatriculation de l’entreprise | 500 € à 2 000 € |
| Honoraires d’avocat et de notaire | 3 000 € à 7 000 € | |
| Comptabilité et expertises techniques | 2 000 € à 5 000 € | |
| Fiscalité et charges | TVA sur marge (20 % sur la plus-value) | Variable selon le projet |
| Impôts sur les plus-values | 19 % + prélèvements sociaux (17,2 %) | |
| Cotisations sociales | 5 000 € à 15 000 € par an | |
| Coûts annexes | Assurance des biens en rénovation | 1 500 € à 6 000 € par an |
| Frais de marketing et mise en vente | 2 000 € à 7 000 € |
Comment devenir marchand de biens ? Les étapes
Étudier le marché
Pour augmenter vos chances de réaliser votre première opération de marchand de biens, effectuez une étude de marché approfondie :
- Déterminez une zone géographique à fort potentiel : prenez en compte le prix moyen au mètre carré, le marché immobilier local et renseignez-vous sur les projets d'urbanisme susceptibles de valoriser le quartier choisi.
- Identifiez votre cible d'acheteurs potentiels : renseignez-vous sur leur profil socio-démographique et comportemental en fonction du type de bien immobilier.
- Analysez le marché immobilier : restez à l'affût des prix moyens pratiqués dans le secteur pour définir votre stratégie d'achat et de revente.
Choisir son type d’activité
L'activité de marchand de biens indépendant vous permet de profiter de belles opportunités professionnelles. Vous pouvez acheter et revendre des logements individuels comme des appartements ou des maisons à rénover pour dégager une forte plus-value. Vous pouvez recourir à de l'achat d'immeubles à découper en plusieurs appartements à revendre à l'unité. Vous avez aussi la possibilité de vous procurer des terrains constructibles à revendre. Enfin, selon votre emplacement géographique, comme en milieu urbain, il pourrait être intéressant d'acheter des locaux commerciaux ou des bureaux.
Réaliser un business plan
Un business plan est indispensable pour structurer votre activité de marchand de bien et convaincre vos partenaires financiers afin de définir une stratégie d'achat-revente efficace. Le document doit inclure :
- Les investissements et coûts fixes : votre activité nécessite un capital de départ important pour l'achat des biens, leur rénovation et leur revente. Il convient d'évaluer les coûts fixes liés aux frais d'acquisition, de financement ou aux travaux de rénovation. Cela permet de définir la rentabilité de chaque projet.
- La stratégie d'acquisition et de revente : vous devez définir les méthodes d'acquisition des biens (partenariats avec des agences immobilières…), analyser le marché immobilier (tendances locales, opportunités…) et étudier les prix du marché.
- Le modèle de financement et prévisions de rentabilité : vous devez établir un plan de financement détaillé indiquant l'apport personnel et les financements externes possibles (investisseurs privés, prêts bancaires…). Vous démontrez ainsi aux banques et aux investisseurs que votre projet est rentable et maîtrisé.
Choisir le statut juridique et créer son entreprise
Après le business plan, il vous faut déterminer le statut juridique de votre entreprise. Vous pouvez opter pour la SAS, la SASU ou l'EURL en fonction de l'ampleur du projet et du nombre d'associés.
| Statut | Fiscalité | Responsabilité | Gestion |
|---|---|---|---|
| SAS | - Imposition par défaut à l’IS. - Option possible pour l’IR pendant 5 ans. - Dividendes soumis à la flat tax (30 %). |
- Responsabilité limitée aux apports des associés. - Protection du patrimoine personnel sauf en cas de faute de gestion. |
- Souplesse de fonctionnement (grande liberté dans les statuts). - Président obligatoire (assimilé salarié, mais pas d'assurance-chômage). - Charges sociales élevées sur rémunération. |
| SASU | - Imposition par défaut à l’IS. - Option pour l’IR pendant 5 ans sous conditions. - Dividendes soumis à la flat tax (30 %). |
- Responsabilité limitée aux apports. - Protection du patrimoine personnel sauf faute de gestion. |
- Fonctionnement proche de la SAS mais avec un seul associé. - Président obligatoire (assimilé salarié, pas d’assurance-chômage). - Souplesse pour accueillir de nouveaux associés. |
| EURL | - Imposition par défaut à l’IR (les bénéfices sont imposés sur le revenu de l’associé). - Option possible pour l’IS. - Charges sociales plus faibles qu’en SASU (si le gérant est associé unique). |
- Responsabilité limitée aux apports sauf faute de gestion. - Séparation du patrimoine personnel et professionnel. |
- Plus encadré que la SASU, moins de souplesse dans les statuts. - Gérant affilié au régime des indépendants (moins coûteux mais moins protecteur que le régime salarié). - Obligation d’approbation des comptes chaque année. |
Pour vous aider, vous pouvez utiliser notre simulateur de statut juridique :
Déterminer le montant du capital social
Que vous optiez pour le statut juridique de la SAS, de la SASU ou de l'EURL, le montant minimum du capital requis est de 1 €. Toutefois, votre activité de marchand de biens nécessite un apport conséquent pour obtenir des financements bancaires et pour assurer votre garantie financière.
Réaliser les démarches administratives
Vous devez procéder aux formalités administratives nécessaires pour exercer votre activité légalement :
- L'inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : elle vous permet d'obtenir votre numéro de SIREN et votre extrait Kbis délivré par le greffe du Tribunal de commerce. Elle doit s'effectuer dans un délai d'un mois avant le début d'activité.
- La déclaration de l'activité auprès de l'URSSAF et des services fiscaux : elle concerne surtout les marchands de biens qui ont opté pour la micro-entreprise. Concernant le régime fiscal, vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu par défaut si vous optez pour l'EURL ou à l'impôt sur les sociétés pour une SAS ou une SASU.
- La demande de numéro de TVA intracommunautaire : il est délivré par le service des impôts des entreprises (SIE). Il permet d'appliquer la TVA sur la marge en fonction des opérations commerciales. Une déclaration périodique de la TVA devra être effectuée.
- L'ouverture d'un compte bancaire professionnel : ce compte servira à déposer le capital social apporté.
Souscrire aux assurances obligatoires
La profession de marchand de biens vous engage à apporter certaines garanties à votre client et lui livrer un bien conforme au contrat qui a été signé. Vous engagez donc votre responsabilité en cas de vices cachés.
Pour vous prémunir, l'assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) est nécessaire pour garantir les risques professionnels et ne pas subir seul le coût des réparations en cas de sinistre.
Bon à savoir : cette assurance n'est pas obligatoire mais fortement recommandée au risque de devoir indemniser vous-même la victime du sinistre.
Il convient également de souscrire à une assurance dommages-ouvrage en cas de construction ou de rénovation importante. Cette assurance sert à couvrir les malfaçons qui menacent la solidité de l'immeuble. Elle permet d'indemniser rapidement les sinistrés selon les délais prévus par la loi.
Bon à savoir : cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant le début des travaux.
Vous pouvez enfin souscrire à une assurance garantie-revente immobilière. Elle vous permet de couvrir le risque de devoir revendre le bien à perte et d'être indemnisé en cas de perte financière.
Trouver ses premiers biens à acheter
Une fois toutes les formalités mises en place, vous allez devoir trouver vos premiers biens à acheter. Voici quelques stratégies pour vous aider à dénicher les meilleures opportunités :
- Le marché des enchères immobilières : cela vous permet d'acheter des biens à des prix inférieurs à ceux du marché, plus rapidement qu'en passant par une transaction immobilière classique.
- Les biens en vente rapide : certains particuliers souhaitent vendre leur maison ou appartement rapidement. Pour ce faire, certaines plateformes comme Homeloop permettent de vendre et d'acheter un bien en 48 h seulement.
- La collaboration avec des agences et notaires : vous constituer un réseau d'agents immobiliers peut vous permettre de profiter de bonnes affaires. Vous pourriez aussi dénicher des biens "off market" pour moins de concurrence et plus de facilité de négociation.
- Les plateformes en ligne et veille sur le marché local : des plateformes comme Logic Immo par exemple peuvent vous aider à dénicher un bien potentiel. Restez également attentif aux annonces parues dans les journaux, les panneaux...
Comment revendre ses biens rapidement et au meilleur prix ?
En tant que marchand de biens, votre objectif est de revendre vos biens achetés au meilleur prix afin de vous dégager une plus-value rentable.
Pour maximiser la valeur du bien, effectuez des travaux de rénovation pour répondre aux attentes des potentiels acquéreurs. Faites faire un diagnostic technique par des professionnels du bâtiment compétents. Définissez votre projet de rénovation en fonction du marché immobilier local et de votre cible d'acheteurs. Vous augmenterez ainsi vos chances de vendre plus vite.
Une fois le bien prêt à être revendu, vous devez faire preuve d'une commercialisation soignée. Cela passe par la mise en ligne du bien sur des plateformes spécialisées sur se-loger.com ou Bien'ici par exemple. Vous devez rédiger une annonce professionnelle qui détaille toutes les caractéristiques du bien et publier le maximum de photos d'excellente qualité. Vous augmentez vos chances d'être contacté pour une éventuelle visite.
Pour revendre votre bien à un prix compétitif, vous pouvez faire appel à des agents immobiliers et chasseurs de bien. Ces professionnels, dont la vente immobilière constitue le coeur de métier, sauront négocier les meilleures offres pour vous.
Combien de temps pour réussir sa première opération de marchand de biens ?
Le délai pour réaliser votre première opération de marchand de biens dépend :
- du temps passé aux démarches de la création de votre entreprise ;
- de la recherche et de l'acquisition du premier bien à revendre ;
- du temps de réalisation des éventuels travaux de rénovation ;
- du temps de la conclusion de la vente finale et d'obtention du bénéfice.
En moyenne, il faut compter entre 1 an et 3 ans pour faire sa première vente.
| Étape | Délai minimum | Délai maximum | Détails |
|---|---|---|---|
| Démarches de création de l’entreprise | 1 mois | 3 mois | Immatriculation au RCS, obtention du Kbis, ouverture du compte bancaire, numéro de TVA, etc. |
| Recherche et acquisition du premier bien | 3 mois | 6 mois | Dépend du marché, de la concurrence, du financement et de la négociation avec les vendeurs. |
| Réalisation des travaux et mise en vente | 3 mois | 12 mois | Selon l’état du bien : petits rafraîchissements ou rénovation complète. |
| Revente et obtention du bénéfice | 6 mois | 18 mois | Dépend de la demande sur le marché, du prix de revente et du financement de l’acheteur. |
Quelles sont les aides pour devenir marchand de biens ?
Les organismes d’accompagnement
Pour devenir marchand de biens, vous pouvez faire appel à divers organismes d'accompagnement :
Les Chambres de Commerce et d'Industrie (CCI) proposent des formations spécifiques au métier de marchand de biens. Elles abordent des sujets comme la négociation, la gestion de projet, des notions de fiscalité ou encore l'évaluation immobilière.
D'autres formations pertinentes comme la licence professionnelle métiers de l'immobilier ou le diplôme BTS PI-Professions immobilières peuvent vous apporter de bonnes bases en droit de l'immobilier et gestion commerciale.
Vous pouvez rejoindre des clubs d'investisseurs immobiliers comme Ownrs Club. Le réseau rassemble une grande communauté d'entraide, propose des formations, des ressources utiles et même des coachings personnalisés pour débloquer votre projet d'investissement.
Les aides financières
Pour financer votre projet de marchand de biens et vous constituer un capital de départ, vous pouvez solliciter des aides de la part de l'Etat :
Vous pouvez bénéficier de l'ACRE pour une exonération partielle des cotisations sociales, de l'ARE par France Travail le temps d'encaisser votre premier chiffre d'affaires ou de l'ARCE pour recevoir une partie de vos allocations chômage sous forme de capital.
Vous pouvez solliciter des prêts professionnels comme l'emprunt bancaire qui peut couvrir jusqu'à 70 % du prix d'acquisition pour une durée de remboursement de 5 à 7 ans. Vous pouvez recourir au crowdfunding pour trouver des investisseurs acceptant de soutenir votre projet. Ce prêt se déroule sur une plateforme de financement participatif.
Bon à savoir : L'emprunt bancaire exige un apport d'au moins 30 % du financement.
Pour visualiser le coût de votre emprunt, pensez à utiliser notre calculateur de remboursement d'emprunt.
Quelles autorisations et réglementations pour exercer en tant que marchand de biens ?
La profession de marchand de biens nécessite de respecter quelques obligations légales :
- La déclaration d'activité : votre activité de marchand de biens doit impérativement donner lieu à une existence légale sous forme d'entreprise individuelle ou de société. Vous devez accomplir les formalités auprès du guichet unique des entreprises.
- La TVA sur marge immobilière : la TVA doit être appliquée sur les terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis moins de 5 ans. Elle est exonérée sur les terrains non-constructibles et les immeubles achevés depuis plus de 5 ans.
- Les règlementations liées à l'urbanisme et aux permis de construire : la rénovation d'un immeuble à revendre affectant la structure du bâtiment nécessite l'autorisation de la mairie du lieu d'implantation du bien. Une demande de permis de démolir, de construire et une déclaration préalable de travaux est également exigée.
Comment réussir en tant que marchand de biens ? Nos meilleurs conseils
Pour réussir en tant que marchand de biens, il convient de suivre quelques conseils de base.
Bien que la profession ne nécessite aucun diplôme, suivre des formations en droit immobilier et fiscalité peut vous permettre d'acquérir les bases indispensables en termes de gestion commerciale, de négociation, d'évaluation des biens. Cela vous permet d'éviter des erreurs coûteuses en matière de rentabilité et de TVA. Immerialys, premier réseau de la profession en France, propose une formation théorique complète sur le métier de marchand de biens. Elle est complétée d'un accompagnement sur le terrain.
Pour trouver des opportunités, nous vous conseillons de développer votre réseau professionnel. Rapprochez-vous d'agents immobiliers, de notaires et d'artisans pour être bien conseillé sur votre projet.
Avant tout achat, évaluez précisément la rentabilité de chaque projet. Cela passe par la sélection d'une zone attractive, de biens au prix inférieur à ceux du marché ainsi que le chiffrage des travaux de rénovation éventuels.
Pour parfaire vos connaissances, soyez toujours à l'affût des potentielles évolutions du secteur immobilier. Suivez l'actualité des professionnels de l'immobilier sur des sites tel que le Journal de l'Agence ou le Figaro Immobilier.
Les questions courantes sur le métier de marchand de biens
Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?
Aucune formation ni diplôme n'est exigé pour devenir marchand de biens. Toutefois, une formation en droit immobilier, fiscalité et gestion ou le bachelor d'école spécialisée Transactions immobilières et marchands de biens peut vous aider à acquérir d'excellentes bases du métier.
Quel est le salaire d'un marchand de biens ?
Un marchand de biens immobiliers gagne entre 2 000 € et 6 000 € bruts par mois selon son expérience, l'état du marché immobilier et sa zone géographique.
Comment financer ses premières opérations ?
Pour financer ses premières opérations, le marchand de biens peut utiliser un apport personnel ou solliciter des financements comme le prêt bancaire ou le prêt d'honneur création-reprise. Il peut s'associer à des investisseurs ou se financer grâce au crowdfunding immobilier.
Références & Sources
Financements pour créer ou reprendre une entreprise - entreprendre.service-public.fr
Marchand de biens - réglementation - bpifrance-création.fr
Comment devenir marchand de biens - bevouac.com
Simulateur de TJM
Rédigé par Gabriel Vanderbecken
Gabriel, as de la création d'entreprise est un collectionneur de diplômes (trois à son actif en gestion, négociation et management, rien que ça !). En 1 an il a créé plus de 250 sociétés. Passionné par le sport et motivé par le fait de concrétiser les rêves de ses clients, il est toujours prêt à discuter d’idées innovantes et d’aider des entrepreneurs à se lancer ! Sa création la plus originale ? Un site de rencontre pour Végan, pour trouver sa moitié en toute simplicité !
